マンションに入居者が少ない理由は？空室だらけの原因と対策方法

こんにちは、ジーワンシステムです。

マンションの空室に悩んでいたり、なかなか埋まらない部屋に不安を感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。マンションを所持している以上、空室のリスクは避けては通れません。

今回はマンションが空室だらけであったり、入所希望者が少ない原因と対策方法についてご説明します。

空室が多いマンションには理由があります

空室が目立つマンションに多い特徴は？

家賃が周辺相場よりも高い

多くの入居者はお部屋探しの際、希望するエリアの物件を賃料や条件で比較しながら選びます。そのため周囲の同じ条件の物件よりも家賃が高いと、入居者から選ばれにくくなります。築年数や立地、設備のグレードと家賃が見合っているか確認してみましょう。

建物の築年数や設備が古い

建物や設備が古いとどうしても住みづらく見え、印象はよくありません。とくに水回りの設備が古びていると清潔感がないように見え、敬遠されがちです。

しかし築年数が古くてもきちんと管理された物件であれば、清潔感があり入居希望者へも好印象。日々の清掃やメンテナンスに加え、定期的に外壁の塗装や修繕、内装のリフォームを行いましょう。

立地条件が悪い

立地条件が悪いと、入居者集めの難易度はどうしても上がってきます。とくに「最寄り駅から徒歩15分以上かかる」「スーパーやコンビニが近くにない」といった物件になると多くの人が不便さを感じることに。立地条件が原因で空室が埋まらないのであれば、それを上回るだけの魅力をつくりだす必要があります。

間取りが不便で使いにくい

間取りも入居希望者が物件探しの際に注目するポイントの一つです。とくにキッチンやお風呂は生活の中で頻繁に使用される場所であるため、狭すぎたり使いにくいと候補から外れる可能性があります。

住民トラブルが多い

集合住宅では、騒音や異臭といった住人トラブルが発生しやすくなっています。入居希望者目線ではトラブルが発生する物件は避けたいと考えるのが自然で、トラブルが多発したり長引いたりすると既存入居者の満足度も下がり退去につながります。周囲に良くない噂が広がる可能性もありますので、住民トラブルは迅速に対応し解決に努めましょう。

新築マンションは築1年以内なら空室だらけになりがち

新築したてのマンションはゼロからの入居者募集となりますので、初めのうちは空室が多くなりがち。築1年未満であれば、部屋が埋まりきらないのを気にしすぎる必要はありません。

しかし1年を過ぎても空室が目立つ場合は、何か原因があると考えた方が良いでしょう。

• 周囲の物件よりも家賃が高い
• 入居者募集が不十分
• 他のマンションとの差別化ができていない

このような可能性を考え、空室対策が必要になります。

1月から3月は空き部屋が多い時期

1月から3月は引っ越しシーズンで、もともとの入居者が退去するタイミングです。どのような人気物件でも空室が増えますので、この時期に空き部屋が増えるのを気にする必要はありません。とくに2月から3月は新年度に向けて社会人や学生が引っ越していくので、1年の中で最も空室の増える期間になります。

しかし6月から8月のいわゆる閑散期に空室が多いマンションは、繁忙期に借り手が見つからなかったマンションと判断されやすいです。「条件が悪い」「何かありそう」という印象を持たれる可能性があります。

マンションの空室を埋めるには？3つの対策

マンション管理の質の向上

管理の行き届いているマンションは、築年数が経過しても資産価値が落ちにくくなっています。共用部分の清掃や設備の点検、外壁の定期的なメンテナンスなど、とくに外観やエントランス部分は入居希望者が内見時によく目にする場所でもあるので、常に清潔に保ちましょう。

目に見える部分だけでなく、緊急時の24時間サポートなどサービス面の充実も満足度の向上において大切なポイントになります。

ターゲット層の見直し

入居希望者を集める上で情報発信の強化は大切ですが、その前にマンションとターゲットが合っているかを見直してみましょう。たとえばワンルームや1DKといったコンパクトな間取りは学生や一人暮らしの社会人に需要が高く、2LDK以上になるとファミリー層からの需要が高くなります。ターゲットから逆算することで、より効率的な宣伝が可能です。

また近年増加傾向にある外国人労働者や高齢者など、幅を広げるだけで空室は埋まる可能性があります。大きな額を投資してリフォームなどを行う前に、まずは戦略から見直してみるのも一つの手です。

賃料や手数料の見直し

賃料や手数料をもとにお部屋探しをしている入居希望者は多いため、これらの見直しは効果が出やすい空室対策の一つです。しかし賃料の減額は不動産投資において収益悪化に直結しますので、よく検討してから慎重に進めることをおすすめします。

また賃料ではなく、敷金や礼金、更新料といった部分から見直すのも良いでしょう。

空室対策はプロに相談を

空室原因の調査から対策の考案、実行までをオーナー様自身が行うのは手間と時間がかかります。そこでおすすめしたいのが、マンション管理会社への委託です。

マンション管理会社には不動産管理のプロとして積み重ねた経験やノウハウがあります。プロの視点から空室の原因を見極め、お持ちのマンションに合った空室対策の方法をご提案可能です。