時間に余裕があったり、管理会社に支払うコストがもったいないと自主管理を考える方も多いのではないでしょうか。一方で、自主管理なんて手間と時間がかかって大変なのでは、と心配される方もいらっしゃると思います。では、自主管理するとどこまでしなければならないのか考えてみましょう。実際のところ、委託するよりもメリットは大きいのでしょうか。
マンションの自主管理とは
マンションコミュニティから労働力を捻出し、全員で協力しながら敷地の草むしりや共用部分の清掃など手分けして行い、また役員になると、会計業務や修繕工事の手配、緊急対応など、管理運営に大きく関わります。不動産管理に必要な知識が身につき、入居者との距離が近いために、入居者の不満をダイレクトに聞けたり、物件へ頻繁に訪れることで、建物の不具合にいち早く気づくことができます。
自主管理できる規模
日々の清掃や点検などは専門的知識のないオーナーが行っても差し支えありませんが、様々なクレームや家賃滞納問題への対応、想定外の設備のトラブルなどに関しては、急に対応できるものではありません。まして、内容によっては24時間365日対応しなければならないため、精神的・肉体的に負担が大きくなります。マンション管理業務はそれなりに大変です。自主管理は全体の1〜2割程度、総戸数10～20程度の小規模マンションで行われていることがほとんどです。それも最近は、高齢化で役員のなり手不足や当番制の清掃などがしづらく、自主管理が難しい状況も顕著に増えています。
不動産経営や管理に必要な専門知識
マンションの管理業務は多岐に渡ります。専門的な知識や経験が求められるものも少なくありません。
例えば…
管理事務業務
理事会業務、法令手続きが必要な総会に関しての日程調整や収集通知、議案書、議事録作成、規約原本などの各種書類保管
出納計画業務
管理組合の会計、管理費や修繕積立金の管理、支払い滞納に対しての督促、建物の維持、中長期修繕計画
建物や設備の法定点検業務
建物本体、エレベーター、給水浄化槽排水設備、消防用設備、駐車場など資格者が必要な点検や検査測定
反社会勢力の排除業務
暴力団への譲渡や賃貸、事務所使用がなされた場合の、契約解除や立ち退き訴訟
他に、長期的に入居してもらう空室対策など、資格を要しなくてもノウハウがないと難しいものは挙げるときりがありません。これらすべて網羅するには、おそらくプロでない限り、得意不得意分野でムラができ、マンション管理のクオリティにばらつきが出てしまいます。このような問題が出てくると、マンション 管理はうまく機能しません。
管理コスト減のメリット VS 資産価値低下のデメリット
安定したマンション管理を行うことは、資産価値を保つための必須条件です。建物の修繕などは知識や経験がないとメンテナンスが正しく実施されないリスクがあります。間違った方法で管理し続けると、結果的に劣化を進ませてしまい、物件もイメージダウンし資産価値が下がってしまうのです。節約した管理費用よりも資産価値の低下が大きくなってしまうと、自主管理のメリットはほとんどありません。
管理会社に任せて、充実のマンション管理に
管理業者に委託するにはコストはかかるものの、プロのノウハウや営業力で安定した運営が期待できます。何もトラブルが無い場合は管理費が無駄のように感じますが、住人からのクレームは突然発生するものですし、この時の対応の早さ・丁寧さが重要になります。対応が遅い・雑だと入居者が気分を害し、二次クレームを招きかねません。とくに不動産投資を本業で行っている方は、入居希望者と話し合って時間を調整しなければならない機会もあり、両立が容易でなく自主管理に限界があることは否めません。
管理会社に委託した場合、入居者募集も建物管理業務も行ってくれ、時間と手間が省けます。管理が安定するだけでなく、よい管理会社は過去の修繕状況も確認しながら計画も立ててくれるため、資産価値下落が最小限に抑えられるでしょう。もちろん副業で不動産投資を行っている方は本業に専念することが可能です。マンション管理を委託する際は、どのような委託内容になっているか確認し、よりよい管理会社と付き合っていきましょう。ジーワンシステムでは、名古屋で1000室以上の管理実績を持っています。あらゆる経験を駆使し、専門家がお悩みに答えます。ぜひ一度ご相談ください。
