マンション投資の大事なポイントの一つが、入居率の維持です。入居率の維持には、行き届いたマンション管理が不可欠になりますが、コロナ禍の今、さらに管理業務の重要性が高まっています。
外出機会の大幅な減少によって人々の生活も様変わりしました。マンション管理の面では業務負担が増え、仕組みの見直しが迫られている状況も多々見受けられます。管理を独自に行っていた場合も、これまでのようにはいかない部分が増えてきているのではないでしょうか。
管理業務には主に、入居者の審査、家賃の集金、クレーム対応、共用設備のメンテナンス等がありますが、加えてエレベーター内の消毒など清掃領域の拡大、出勤する管理業務の人員を削減するための新たな仕組みづくりも急務になってきています。また、外出自粛などで在宅時間が増え、近隣のトラブルも増加傾向にあります。もちろんこれらの対応もマンション管理業務になります。
そこで今回は、マンション管理面での感染防止対策、これからのマンション管理の仕組みづくりについて考えます。
暮らしの変化
各自治体が緊急事態宣言や外出自粛要請を出す中、生活者は長期的な行動制限や緊張を強いられながら、新しいスタイルの日常生活を送っています。
在宅時間の増加
休日もステイホームで家族全員が家にこもることが多くなりました。平日もテレワークで大人は日中も在宅し、子供も下校後公園などに行かず家で過ごすことが多いと思われます。
増える近隣トラブル
コロナ禍以降は「テレワーク中に隣の家がうるさい」など生活騒音のクレームが一番多く、他にもベランダでのたばこやペットの「臭い」など、在宅時間の増加により、これまでは気にならなかったこともトラブルの種になっていると考えられます。コロナ禍以降、クレームが5倍に増加したと悲鳴を上げているマンションもあるようです。
実例では、騒音のクレームを伝えに行って相手方ともめてしまい、それがきっかけとなり退去を求められたケースもあります。相手方が悪いと一方的に決めつけ責め立てることは避けた方がよく、いきなり怒鳴り込むようなことをすると、解決が難しくなります。もつれると双方が被害者意識を抱き事件に発展した事例もあり、当事者だけで進めるのではなく、第三者として初期段階から管理会社が介入することが円滑です。
増加するマンション管理の業務負担
マンションは特定多数の居住者が参集する共同住宅という性格上、感染拡大の可能性が高い場所と位置付けられるため、感染対策が欠かせません。また、マンション管理の面では居住者の安全確保が最優先としており、業務停滞することなくライフラインを維持する必要があります。
徹底した衛生管理
住人の在宅時間が長くなったことにより、家庭ゴミだけでなく、ステイホームで家を片付ける家庭が増えたのか、粗大ゴミも増加傾向にあります。そのため、収集が遅れカラスに荒らされて、清掃しなければならないマンションも多いように見受けられます。清掃員や出入りする人の安全確保も含めて、ゴミ袋をしっかりしばってもらうなど、住人の協力を促す貼り紙をしたり、人員削減している状態でも安心して収集してもらえるよう、ゴミ用コンテナを増設するなどの対策を講じているところもあります。
エレベーターなど密室の換気扇は常時つけるほか、消毒箇所に関しては、玄関タッチパネル、エレベーターのボタン、階段の手すり、電気のスイッチが挙げられます。清掃員が行うことに加えて、エレベーター前に消毒液を設置したり、これらも住人へ意識を持っていただくよう注意喚起が必要です。
上記のように、管理業務は増大しますが、住人の高齢化の問題もあり管理費は簡単に値上げできません。そればかりか管理人業務、コンシェルジュ業務、マンション現地への出勤者の勤務体制も見直さねばならず、人員削減の大きな仕組みづくりが必要となっているのです。
求められる新しい仕組みづくり
管理の質を落とさず空室を発生させないためにも、管理業務の見直しが重要となります。具体策としては、以下が考えられます。
・Web理事会のなど集会のオンライン化
・会議室の予約などは電子化する
・鍵の受け渡しは専用箱で行う
清掃業務など効率化に限度のあるものは難しいですが、他にも日々の管理業務の無人化に向けては、オンラインシステムの導入など積極的に改善していく必要があると考えます。
また、その他の大きなポイントとしては、住民とのコミュニケーションです。人手が減っても安定して継続できるマンション管理を行うためには住民の理解と協力が欠かせないため、住人と強く連携できる管理会社の態勢が求められます。
管理会社に任せることで負担減
投資用マンションであれば、ちゃんと管理が行き届いているかは重要なポイントになるでしょう。感染対策も十分に講じられていれば、信頼度も高まり好印象を持っていただけます。ジーワンシステムでは名古屋で1000室以上の管理実績を持っています。柔軟に対応できる管理会社を活用して、ご時世に関わりなくマンション管理の質を保ちましょう！
