「中古マンションを売却中だけど、なかなか買い手が現れない」というお悩みを抱えている人は少なくないかと思います。最近は中古マンションの需要も高まっていますが、それでもマンションが売れない理由は何なのでしょうか。
今回は中古マンションが売れない理由と対策についてご紹介します！
半年で売れない中古マンションには注意！
具体的に「売れないマンション」とはどのようなマンションなのでしょうか？
売れる売れないを判断する基準のひとつに、3ヵ月～半年以内に買い手が見つかるかというものがあります。不動産売買に関するデータでは、売り出し開始から3ヵ月以内に売れるマンションは全体の約7割、半年以内になると約9割のマンションが売れていくとされています。
つまり、半年たっても売れないマンションは全体の約1割程度であり、そのような場合はなにかしらに問題がある可能性が高いのです。
不動産会社との媒介契約の期限は3ヵ月
3ヵ月～半年というタイミングで判断するのには理由があります。
不動産会社が物件紹介を行うことで潜在顧客全員に情報が行き渡るまでおおよそ2ヵ月、物件を紹介された潜在顧客が検討して購入か否かの結論を出すのがおおよそ1ヵ月とされ、3ヵ月経てば顧客は一巡します。また、基本的にマンションの売主と不動産会社で締結する媒介契約の期限は3ヵ月に設定されているため、販売価格や戦略のテコ入れを行うなら売り出しから3ヵ月後のタイミングになります。
3ヵ月、半年で売れるかが基準になるのはこのためです。
売れない中古マンションに共通する理由とは？
マンションが売れない理由として多くあげられるものは以下の通りです。
・販売価格が適正よりも高すぎる
・内覧の対策が不十分
・ランニングコストが高い
・販売活動が適切にされていない
販売価格が適正ではない
価格の高いマンションは購入可能な層が限られるため、基本的には価格は安い方が売れやすいです。特に価格が相場に対して適正でなく、不動産価値がそれほど高くないのに高額な価格設定がされている物件は売りずらいし買われずらくなります。
売主からするとできるだけ高い価格で売却したい気持ちも分かりますが、価格設定を相場よりも高くしてしまうとそもそも売れない可能性が高まりますので注意しましょう。
内覧の対策が不十分
価格や立地で物件を絞り込む方は多いですが、最終的な決め手は内覧での印象になることも少なくはありません。実際に目で見たマンションが清掃や管理の行き届いていない物件だと、どんなに間取りや立地が魅力的でも印象が悪くなってしまいます。
また、マンション売買も人と人とのやりとりになるため、売主の対応も重要になります。愛想がなかったり質問に答えなかったりすると交渉が上手くいかないこともあるので注意しましょう。
ランニングコストが高い
バブル期に建てられた高級マンションに多い特徴ですが、非常に安価で売り出されているにも関わらずなかなか売れないマンションも存在します。管理状況や立地が良くてもなかなか買い手が現れないのは、ランニングコストが高いことが原因です。
売却価格自体が安くても、毎月払う管理費や修繕積立金が合計10万円を超えてしまう物件はなかなかハードルが高くなります。物件の購入自体は可能でも、家賃並みのランニングコストが毎月必要になるなら将来支払えなくなる可能性もあるからです。
ちなみに管理費や修繕積立金を合わせたランニングコストの平均額は約2～3万円ほどと言われており、平均額より大幅に高い物件は売れないマンションになる可能性が高いです。
販売活動が適切にされていない
売れない原因が不動産会社にある可能性もあります。
もし売却価格が適正で条件も悪くないのに購入希望者からの問い合わせが極端に少ない場合、不動産会社による囲い込みが行われている可能性もあります。囲い込みとは他社を経由してきた購入希望者からの問い合わせに対し「申し込みが入っています」などと嘘をついて勝手に断ってしまう行為です。自社で売主と買主を見つけると両方から仲介手数料を貰えるので報酬は2倍になりますが、売主からすると契約までに時間がかかったり値下げを余儀なくされたりするので損になります。
中古マンションが売れないときの対処法
・売り出し価格の相場を調べる
・売り出しや値下げのタイミングを工夫する
・内覧時に売主だから分かる情報を伝える
・目立つ傷や汚れを修繕する
・不動産会社との媒介契約を見直す
マンションがなかなか売れないと感じたら、まずはマンションの売り出し価格を見直してみましょう。同じような地域にある同じようなマンションがいくらで売れているのかを調べることによって、適正な相場が分かります。提示している売り出し価格が相場からあまりにも離れている場合は、適正な価格まで下げることで買い手が見つかるかもしれません。
また、内覧時には広告や不動産会社の話から分かる情報だけでなく、売主だからこそ分かる生活に密着した情報を提供するとより喜ばれます。目立つ汚れや傷は印象を下げるので最低限の修繕はしておいた方がいいでしょう。
売却には不動産会社の腕が不可欠！
マンション売却には売主の姿勢も大切ですが、それ以上に不動産会社の腕が重要になります。今回はさまざまな対策についてお話しましたが、行動を起こす際は一度必ず不動産会社の担当者に相談してみましょう。
さまざまな対策をしてもマンションが売れなければ放棄も考えてしまうかもしれませんが、そこまできたら一度不動産会社の変更を検討するのがオススメです。信頼できる不動産会社を見つけ、納得のいく売買を目指しましょう。
