投資用マンション、不動産の審査
昨今、様々なトラブルが起き、投資マンション、投資不動産を購入目的として、
金融機関からの融資がほぼおりなくなりました。
この数年の不動産売買でのトラブルの多さもあり、金融庁の目が厳しくなったからなんです。
価値の低いマンションを高値で購入したり、マンション購入後に入居率が激減したり、
長期間一括で借りてくれるという約束が契約変更で家賃が大幅に下がったなど、様々な不祥事が明るみに出たからなんです。
不動産投資を今後行なっていく方には覚えておいて欲しいことがいくつかありますので、ご紹介します。
不動産投資のキャピタルとインカム
キャピタルとは、不動産を売却した際の収入になります。
例えば、購入時に2000万円で購入したマンションが売却時、3000万円で売れた場合、1000万円のキャピタルとなります。
インカムとは、毎月の家賃収入のことになります。
キャピタル、インカムそれぞれに投資で注意点や気をつけたい点
キャピタル
キャピタルを狙う場合、売却時にどれだけ利益を出すかを考えて購入します。
もちろん、不動産を安く購入し、高く売却すればいいだけです。
購入した価格よりも下がる可能性もありますので、簡単なことではありませんし、
安い不動産を求めている不動産会社もいるため、そう簡単に安い不動産は見つかりません。
逆に、上がりにくい買い方もあります。
それは新築を購入することです。
新築の投資マンション一室を購入してもほぼ値上がりすることはありません。
というのも、新品は購入後すぐに値を下げます。環境の変化によって、値上がりすることもありますが、今の時代ではなかなか考えにくくなっています。
中古不動産をお買い得価格で購入するのがおすすめです。
インカム
インカムは、キャピタルでの売却益を狙って、購入した不動産から賃貸収益を得ます。
最近聞くことが増えたマンション１部屋でのインカムは非常にリスクが大きいです。
初めて大家さんになろうという場合、毎月家賃が入ってくると思われがちですが、当然、入居者が退去してしまうと、収入は0になります。
ローンで３５年を組む場合にもリスクは乗ってきます。金利を含めた利回り計算をしましょう。
一括借り上げの場合、５年後同じ家賃であることが考えられるとは限らず、途中で家賃が変更になることも考えられます。
利回り％＝年間家賃収入÷購入金額×100
利回りの計算でも、積立金、管理費、火災保険、固定資産税も合わせて算出されていることは少なく、火災保険、固定資産税が除かれて計算されていることが多いので注意しましょう。
収入０になりにくい購入方法は、やはり1棟買いです。
１棟買いの場合、仮に30戸あったとしても、10戸しか埋まらないことはほぼ考えにくいので、収入が０になるということはありません。
また、あまりに入居率が悪くなった場合には、土地を売って現金化したり、建て替えをして入居率を改善させることも可能です。
１部屋で購入する場合０か100ですが、複数部屋の一棟買いでリスクヘッジするのもおすすめです。
大家業にはリスクがあります
大家業は簡単に儲かると思っているかたもいるかもしれません。
しかし大家業にはリスクがあります。
もし始められる場合、リスク承知で始めなければなりませんが、そのリスクが自分には大きすぎる場合、
諦める決断も必要です。
投資マンション等を探しておられる場合、お手伝いすることは可能です。
