マンション投資成功のカギとなるのは、ずばりマンション管理です。より魅力的なマンションにと、管理の専門家が工夫を凝らしているマンションは、空室が発生しにくく継続的に高収益で運用されています。よく耳にするのは、エントランスにゴミが落ちてないか、駐車場や駐輪場が整理整頓されているかなどですが、これはもちろん重要な条件でも現場スタッフの意識が形になっているに過ぎません。マンション管理の本当の良し悪しは、理事会がきちんと行われているか、修繕積立金が足りているか、避難訓練や設備点検、防災対策が十分されているかなど、見えづらいところにこそ現れています。
そもそもマンション管理とはどこからどこまで、何をすることなのでしょうか。基礎から理解していきましょう。
マンション管理を解剖！
マンション管理の目的：
ハード面…「建物を長持ちさせて、資産価値を守る」 / ソフト面…「住人の生活の場を快適に保つ」
専有部分と共用部分？（ハード面）
区分所有建物のマンションは、専有部分、共用部分、また専用使用部分の領域があり、責任の所在が異なってきます。この領域によって、対象箇所が壊れてしまった場合は誰が対応するのか、判断することができます。専有部分とは、床、壁、天井、扉などによって囲まれた住戸内です。対し共用部分とは、専有部分を除いたすべての建物部分です。敷地内の植栽、駐車場、エントランス、エレベーターホール、外廊下などがそれに当たります。建物の防水、塗装コンクリートの維持、配線や配管、給水槽、電気設備も含まれます。具体的な管理業務内容としては、清掃や法定点検、メンテナンス、物件巡回、機械警備です。主に建物の管理対象は住戸の外側にある共用部分ですが、このうち特定の居住者が使用するバルコニーや玄関扉、窓部分を専用使用部分と呼び、例えば窓ガラスが破損した場合はその部屋の区分所有者の負担となります。
建物を正しく管理するには、消防法や建築基準法といった専門的法律の知識も必要です。
快適に暮らす、とは？（ソフト面）
住人が暮らしていく上で起こる各種問題の対応も、マンション管理の重要な業務です。
隣人トラブルや騒音、設備の不具合、上の階からの漏水、配管の水漏れ、ゴミの出し方に至るまで多岐に渡りますが、入居者によっては高圧的態度でクレームを入れる方もおり、精神的な強さが必要とされることがあります。また、家賃滞納者への働きかけも大きな問題の一つです。水道などライフラインがストップしている状態であったり、保証人がいる場合も支払いを拒否されるような解決困難なケースもあります。
このように入居に関することであれば、どんなことであっても対応をしなければなりません。プロの視点から住む方の気持ちに寄り添い、問題解決を図ることが求められます。
実は一番重要？ハードとソフトの重なるところ
上記を総合的に見て、資産を維持するためにどんな方法をとるか、管理の契約をどうするか？住人で守るルールは？お金をどう集めて使うか？の予算計画etc…
ソフト面とハード面は密接に関連していて、どちらかが改善されれば別の面でも良い効果を及ぼすこともあります。マンション管理においては、両方を高めていくことが極めて重要です。
管理会社では、オーナーに代わり専門スタッフが経営の代行も行います。空室になった際の入居者募集をはじめ、家賃交渉から成約へ結びつけ、初期費用の受領、鍵の引き渡し、退去時の立会いにおさまらず、リフォームの提案などアドバイスを行います。将来的な劣化具合を見越して毎月修繕金を積立て、計画を立てることで長期的に資産としての価値を維持するのです。
マンション管理の良し悪しで、資産価値は変わる
マンション管理業務は、「建物を長持ちさせて、資産価値を守る」ことと、「住人の生活の場を快適に保つ」ことですが、見えない部分のチェックを怠ってはいけません。長期的に入居し続けてもらえる工夫がソフト面とハード面両側からされていること、ここがプロの腕の見せ所です。
マンション管理会社が何をしているのかが分かれば、管理会社の見方・選び方も変わってくるのではないでしょうか。
多少割高でも委託するのがよい
マンション管理を委託すれば、毎月の振込確認以外は基本的に何もすることはありません。マンションを購入すると自動的に管理組合のメンバーになり管理の責任を負いますが、管理会社に委託すると代行されるというしくみになります。裏を返せば、無関心になってしまう方がいることも事実です。しかし、投げっぱなしではなく、資産価値を守るためにマンション管理の大切さを常に意識しましょう。
ジーワンシステムでは、現状のマンション管理のお悩みについて、どのように対策すべきかご提案しています。どうぞお気軽にご相談ください。
